Jaargangen

Kies jaargang

Kies categorie

Winnaar Nominatie
< Terug naar overzicht

De Binnentuin van Overschie

Renovatie
Nieuwe situatie

Projectomschrijving


Projectomschrijving

De Binnentuin van Overschie is gelegen in Overschie-Oost direct aan de zeer drukke rijkswegen A13 en A20 vlakbij Kleinpolderplein aan de Cannemanstraat en de Strijpesingel. Overschie-Oost is een enclave binnen Overschie vanwege de geïsoleerde ligging tussen de snelwegen en de rivier Rotterdamse Schie met slechts één verbinding naar Overschie-West. Overschie-Oost wordt verder gekenmerkt, doordat bijna 90% van de woningen bestaat uit sociale huur woningen, ondergebracht in voornamelijk verouderde portiek-etage flats. De transformatie van 50 kleine galerijwoningen tot 26 gezinswoningen met MVE (Maatschappelijk Verbonden Eigendom), benoemd als de Binnentuin van Overschie, de her-inrichting van 4 gemeenschappelijke binnentuinen van het totale complex en de aanleg van 5 sedumdaken op de 5 blokken van het totale complex. Het renoveren van de Strijpesingelblokken was een onderdeel van het voormalige WWI-programma voor Overschie-Kleinpolder. Kleinpolder was opgenomen in de 40-wijken lijst vanwege het grote aantal kleine woningen (<55 m2), laag gemiddeld inkomen en lage arbeidsparticipatie. De woningen voldeden vanwege de geringe oppervlakte niet meer aan de gevraagde eisen. In navolging van de visie voor Overschie werd gekeken of er meer grondgebonden woningen gecreëerd konden worden voor startende gezinnen met een gemiddeld bruto inkomen van € 35.000 met extra leefkwaliteit, zoals een goede buitenruimte en ontsluiting van de woning.

Dit betekende voor fase 2 het transformeren van 50 kleine galerijwoningen verdeeld over 2 3-laagse bouwblokken met een grootte van ongeveer 55 m2 tot:



14 grondgebonden 2-laagse 4-kamerwoningen;


4 grondgebonden 3-laagse 5-kamerwoningen.
Allen met een groot privé terras gelegen aan de gemeenschappelijke binnentuinen.
Op de 3e laag horizontaal samengevoegd tot:


2 studio’s (2-k) met balkon;


6 ruime 4-kamer appartementen met balkon ontsloten door de reeds aanwezige lift en galerij.



Totaal zijn er 26 nieuwe woningen ontstaan.

De 4 gemeenschappelijke tuinen van het totale complex zijn samen met de bewoners van de eerste fase en de kopers van het project de Binnentuin, her-ingericht. Er is niet voor sloop-nieuwbouw gekozen omdat de A13 te dicht bij de locatie ligt waardoor na sloop niet terug gebouwd mocht worden en het één geheel vormde met fase 1.

De uitdaging was om binnen het bestaande casco een product te ontwikkelen dat paste in de visie van Overschie en voldeed aan de marktbehoefte. In het kader van duurzaamheid is gekozen om ‘sedum’ daken op alle vijf de blokken aan te brengen, dus niet alleen op de 2 blokken van de huidige transformatie maar ook op de 3 blokken van de vorige fase. Mede ook in samenwerking met de deelgemeente Overschie in het kader van het milieu-actieplan Overschie.

De 4 gemeenschappelijk binnentuinen zijn samen met de oude bewoners en kopers van het project de Binnentuin in een workshop met een landschapsarchitecte ontworpen. Inzet was het creëren van stille hofjes naast de drukke snelweg met zoveel mogelijk behoud van de bestaande bomen en hergebruik van heesters en aanwezige zitbanken. De tuinen zijn van ‘kijk’ tuinen veranderd naar ‘gebruiks’ tuinen. Daar de gemeenschappelijke tuinen zijn afgesloten en alleen toegankelijk zijn voor de eigen bewoners, scoort het project in GPR-gebouw hoog op veiligheid.



Criteria

Duurzaamheid

Door hergebruik van bestaand casco is er minder belasting van het milieu. In het kader van waterberging is gekozen om alle bestaande platte daken te voorzien van sedum daken. Dit in het kader van het ‘milieu actieplan’ van de deelgemeente Overschie en Climate Initiative van de gemeente Rotterdam.
Mogelijk dat het aanbrengen van de sedum daken ook een positieve invloed heeft op het verminderen van de hoeveelheid fijnstof, maar deze onderzoeken lopen nog.

Het energielabel is van E naar B verhoogd door onder andere verbeterde installaties en het aanbrengen van HR++ glas. Bij de aanpak van de binnentuinen met stille hofjes was het uitgangspunt zoveel mogelijk behoud van bestaande bomen en beplanting en hergebruik van de zitelementen. Hierdoor hebben de nieuw ingerichte tuinen niet alleen een ‘volwassen’ uitstraling maar was er hierdoor meer geld van het budget beschikbaar voor duurzame speelelementen voor de jeugd in de tuinen.

Sublimatie

Overschie was de eerste wijk in Nederland waar na de oorlog de wederopbouw van start ging. Lotte Stam Beese kreeg als stedenbouwkundige, in dienst van de gemeente Rotterdam, de opdracht om het uitbreidingsplan van Overschie te ontwerpen. Uit haar koker komt ook het concept van de gemeenschappelijke binnentuin. Bij de transformatie is met respect rekening gehouden met de architectuurtaal van toen, maar met de woon- en leef-eisen van nu.

De binnentuinen zijn samen met de bewoners in oude gebruiksglorie hersteld, maar afgestemd op de levensstijl en behoeften van nu.

De kleine galerij-woningen zijn zonder aantasting van de gevelstructuur verticaal of horizontaal tot 2 laagse- en 3-laagse eengezinswoningen of grote appartementen op de 3e laag met een balkon samen gevoegd.

Economie

Er zijn meer grondgebonden woningen gecreëerd voor startende gezinnen, met een gemiddeld bruto inkomen van € 35.000. Veel kopers, jonge gezinnen, komen uit Overschie en Rotterdam.

Dit ten behoeve van de verbetering van wooncarrière in de wijk en het vasthouden van gezinnen in de wijk.

Van groot belang voor deze doelgroep is de MVE (Maatschappelijk Verbonden Eigendom), waardoor de koper in deze economisch lastige periode altijd de garantie heeft dat de woning wordt terug gekocht door de corporatie. De verkoop van de woningen begon in september 2010, tijdens de economische crisis. Van de 26 woningen zijn er nu 24 verkocht, dwars tegen de crisis in, en de verwachting is dat de laatste 2 appartementen ook binnen afzienbare tijd verkocht worden.

Door de transformatie was het mogelijk om de installaties te vernieuwen waardoor het energie verbruik aanzienlijk verlaagd werd (zie de GPR-score).

Innovatie

De gemeenschappelijke tuinen zijn in een workshop, samen met de bewoners en de kopers van fase 2, de Binnentuin van Overschie, ontworpen. Op deze locatie, dicht bij de snelweg, waar geen nieuwbouw mogelijk was, zijn binnen bestaande casco’s toch woningen ontwikkelt, die voldoen aan de vragen van de, in de visie voor Overschie, gewenste doelgroep, namelijk voor jonge gezinnen een goede woning voor een betaalbare prijs met voldoende buitenruimte.

Door de keuze van de ingrepen bij de transformatie, de woningen in GPR-gebouw op alle onderzochte thema’s zoals energie, milieu, gezondheid, gebruikswaarde en toekomstkwaliteit beter scoren, ondanks de lastige ligging aan de drukke A13. En het energielabel van E naar B verhoogt is.

Maatschappelijke meerwaarde

Door de productwijziging binnen het casco, leveren de gerealiseerde woningen een bijdrage aan de wijk OVerschie-Oost, doordat de bewoners uit de wijk en uit Rotterdam een stap in hun wooncarrière kunnen maken.

De gemeenschappelijke tuinen nodigen de gebruikers, doordat elke tuin een eigen thema heeft, uit om alle 4 de tuinen te gebruiken in plaats van alleen de tuin waar hun woning aan grenst, waardoor de sociale cohesie versterkt wordt.

Tijdens de workshop voor het ontwerp van deze tuinen, waar zowel de bewoners als de kopers van de Binnentuin van Overschie aan deelnamen, ontstond een mooi moment waarin de nieuwe bewoners kennis konden maken met de oude bewoners.